Mietrecht II: Was die geplante Reform für Vermieter bedeutet und warum die Stiftungsholding strukturell besser aufgestellt ist

Mietpreisbremse verlängert, Indexmieten gedeckelt, Bußgelder im Kommen: Der Gesetzgeber verschärft den Rahmen für Vermieter. Für Inhaber einer Familienstiftung ändert sich das strukturelle Kalkül weniger als erwartet.

Mietrecht II: Was der Gesetzgeber plant

Seit Mitte 2025 hat die Bundesregierung das Mietrecht auf mehreren Ebenen angefasst. Wer Immobilien hält, sollte die wichtigsten Entwicklungen kennen.

Schritt eins ist vollzogen: Die Mietpreisbremse, die zum Jahresende 2025 ausgelaufen wäre, wurde um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Der Bundesrat billigte die Verlängerung im Juli 2025. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt Neuvertragsmieten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Schritt zwei ist die sogenannte Mietrechtskommission. Sie hat im September 2025 ihre Arbeit aufgenommen und soll bis Ende 2026 Vorschläge erarbeiten, darunter eine Bußgeldbewehrung bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sowie eine Reform des Mietwucher-Tatbestands. Bislang drohen Vermietern bei Überschreitung der Mietpreisbremse keine unmittelbaren Sanktionen. Das soll sich ändern.

Schritt drei ist der Gesetzentwurf "Mietrecht II", den Bundesjustizministerin Hubig Ende 2025 vorgelegt hat. Er befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung und hat den Bundestag noch nicht passiert. Der Entwurf greift in fünf Bereiche ein.

Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt werden. Wer heute Indexmietverträge nutzt, um von Inflationsphasen zu profitieren, verlöre diesen Spielraum künftig teilweise.

Möblierte Wohnungen geraten stärker unter Kontrolle. Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden und sich nur am Zeitwert der Möbel orientieren. Für vollmöblierte Wohnungen soll eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete gelten. Hintergrund: Möblierung wurde bislang systematisch genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Kurzzeitvermietungen sollen zeitlich begrenzt werden. Der Entwurf sieht vor, sie auf maximal sechs Monate zu beschränken und an das Vorliegen eines besonderen Anlasses beim Mieter zu knüpfen.

Bei Modernisierungen soll die Grenze für das vereinfachte Umlageverfahren (§ 559c BGB) von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Das ist eine der wenigen Erleichterungen für Vermieter in dem Paket.

Was das für private Vermieter bedeutet

Das Gesamtbild ist klar: Der regulatorische Druck auf Mieteinnahmen nimmt zu. Keine der geplanten Maßnahmen wirkt isoliert betrachtet dramatisch. In der Summe entsteht ein Umfeld, das die Rendite von Wohnimmobilien strukturell unter Druck setzt, durch gedeckelte Mietsteigerungen, eingeschränkte Ausweichmöglichkeiten bei Möblierung und Kurzzeitmietverträgen sowie künftig potentielle Bußgeldrisiken.

Für den privaten Vermieter bedeutet das: Erträge werden schwerer zu optimieren, Spielräume enger, Compliancerisiken größer.

Warum die Stiftungsholding von der Mietrecht II Reform weniger betroffen ist

Die Familienstiftung hält Immobilien in der Regel nicht ausschließlich um kurzfristige Rendite zu maximieren. Sie hält sie, um Vermögen generationenübergreifend zu erhalten und kontinuierlich zu thesaurieren. Das ändert die Perspektive erheblich.

Kein Renditedruck, kein Verkaufszwang. Der private Vermieter, der auf Mieteinnahmen zur Finanzierung seines Lebensunterhalts angewiesen ist, leidet unmittelbar unter gedeckelten Mieten. Die Familienstiftung thesauriert Erträge und verwaltet Vermögen. Regulierungsbedingte Ertragsminderungen sind für sie planbare Rahmenbedingungen, kein Krisenfaktor.

Steuerstruktur bleibt intakt. Mieteinnahmen in der privatnützigen Familienstiftung unterliegen der Körperschaftsteuer (derzeit 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag), nicht dem persönlichen Einkommensteuersatz, der für Privatpersonen mit hohem Einkommen bis zu 45 Prozent beträgt. Diese Differenz bleibt unabhängig davon bestehen, ob der Gesetzgeber die Mietpreisbremse verlängert oder Indexmieten deckelt.

Gewerbesteuerfreiheit bleibt unangetastet. Eine vermögensverwaltend tätige Familienstiftung übt kein Gewerbe aus und zahlt keine Gewerbesteuer. Das gilt unabhängig von mietrechtlichen Änderungen.

Langfristiger Planungshorizont schützt vor Regulierungszyklen. Mietrecht unterliegt politischen Konjunkturen. Was heute beschlossen wird, kann in acht Jahren anders aussehen. Eine Stiftung, die auf Jahrzehnte ausgelegt ist, kann diese Zyklen aussitzen. Der private Vermieter, der auf laufende Erträge angewiesen ist, kann das oft nicht.

Auch die Stiftung ist nicht außen vor

Auch die Stiftungsholding bleibt von Mietregulierung nicht vollständig unberührt. Wenn die Bruttomieteinnahmen, z.B. bei einer möblierten Vermietung, sinken oder Spielräume bei der Vertragsgestaltung enger werden, wirkt das auf alle Eigentümer. Der Unterschied liegt nicht darin, dass die Familienstiftung immun wäre. Er liegt darin, dass sie strukturell besser für ein Umfeld mit dauerhaft regulierten Mietmärkten aufgestellt ist.

Darüber hinaus gilt: Der Gesetzentwurf "Mietrecht II" befindet sich noch in der Ressortabstimmung und ist nicht verabschiedet. Die Mietrechtskommission gibt ihre Empfehlungen nach aktuellem Stand erst bis Ende 2026 ab. Der konkrete Wirkungsgrad der Reform steht noch nicht fest.

Fazit

Mietrecht II ist kein Einzelereignis, sondern der nächste Schritt in einer erkennbaren politischen Linie: mehr Regulierung, weniger Spielraum für Vermieter. Wer Immobilienvermögen im Privatvermögen hält, spürt das direkt, durch begrenzte Mietsteigerungen, eingeschränkte Vertragsgestaltung und wachsende Compliancepflichten.

Die Familienstiftung verändert dieses Bild nicht grundlegend. Aber sie ändert die Ausgangsbedingungen: günstigere Besteuerung laufender Erträge, kein Gewerbesteuer-risiko, kein Liquidationsdruck, kein kurzfristiger Renditehorizont. Das sind keine Reaktionen auf Mietrecht II. Es sind jedoch strukturelle Merkmale, die in einem stärker regulierten Umfeld mehr Gewicht bekommen.

Hinweis: Dieser Text gibt die persönliche Einschätzung des Autors wieder und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Gerne beraten wir Sie individuell im Rahmen eines Ersttermins.

Quellen: Koalitionsvertrag „Verantwortung für Deutschland" vom 9. April 2025, Haufe: Mietpreisbremse wird verlängert, Bundesministerium der Justiz: Expertenkommission zum Mietrecht, LTO: Mietrechtler kritisiert Hubigs Pläne zum Mietrecht, CMS Blog: Mietrecht im Koalitionsvertrag, § 556d BGB, § 557b BGB